西安倍格硅巷改造案例
目录
1工程概况
1.1项目基本情况
1.2存在问题
2改造目标
3改造技术
4改造效果分析
5经济性分析
6结束语
参考文献
1、工程概况
1.1项目基本情况
倍格生态是于2015年由百强房企当代置业投资建立，定位于成为最专业的创业生态运营商，为创业公司提供办公空间、创业指导、融资服务、企业管理等全流程创业服务，基于当代置业丰富的行业及客户资源、15年企业流程与运营管理经验，为各领域创业者提供最迫切的初创资金及最直接的资源支持，使创业成功机率倍增。
截止2018年，倍格生态总运营面积已超过200000㎡，以北京作为总部基地，同步向上海、西安、长沙、深圳、广州、南京等创业热城市进行项目落地。
倍格硅巷为西安宏府大厦裙楼商业，地处莲湖区北大街118号，位居西安钟楼商圈核心，总经营面积达到48000平米，共8层，采用双首层概念，其中半地下1层，地上7层，紧邻西安中轴线北大街，距钟楼仅800米，其1公里生活圈覆盖陕西省政府、莲湖区政府、碑林区政府等众多省市级行政机构，据不完全统计，倍格硅巷1公里内常住人口超10万，2公里内超30万，3公里内超100万。
宏府大厦一至五层曾入驻过世界五百强企业沃尔玛、大洋百货，因各方原因经营不善导致撤场，2017年8月，倍格生态与西安市莲湖区知名企业宏府集团展开全面合作，投资8500万元（其中4-5层投资金额3100万元）合力打造以“倍格硅巷”为子品牌的全亚洲单体量第二大联合办公空间。搭乘“大众创业，万众创新”的风口，倍格硅巷横空出世，作为宏府实施转型升级的一大亮点，位于寸土寸金的北大街宏府大厦，是宏府集团、北京倍格创业共同打造，提供2800个就业岗位。在短时间内就与互联网资讯领域最大独角兽企业“今日头条”达成合作，成功吸引旗下抖音团队入驻空间，正式开启“硅巷园区”创新型企业孵化新模式。下一步，倍格将携手政府，加快城区改造与更新，以“创业+商业+公寓”格局重塑新一代商业综合体经营模式，建设西安首个多点联动、多元创新、共享互助的“硅巷园区”新模式，打造西北最大最专业的青年双创商业综合体。
1.2存在问题
由于西安商业环境所致，虽然宏府大厦位于西安市主干道北大街上，但是并不完全适合商业经营，该项目紧邻回民街，回民人数较多，消费能力及生活方式差异性较大，传统商业模式难以长久发展运营，沃尔玛及大洋百货经营不善的撤场案例在前，需避免重蹈覆辙。在大洋百货于2016年12月撤场后，该项目一直处于空置状态，宏府集团与倍格生态对接后，由倍格生态承接宏府大厦群楼项目，进行商业升级，以城市空间生态运营商为使命，携手打造西安城市生活方式新场景，以主题场景为空间载体，实现社交生活、成长教育、共享办公和文化艺术等空间功能，倍格硅巷致力打造多元的商业及文创商务综合体，成为西安又一处文化创意地标。
倍格硅巷期待能与定位于消费升级、新中产、新文化属性和新工匠精神的企业、商家共同携手，合作共赢，打造西安现代城市的生活方式新标杆，开启西安城市绿色空间全产业链升级新里程，以全新的商业生态系统，为西安带来智能、舒适的商业新生态模式。
2 改造目标
由于宏府大厦楼宇竣工时间较早，并且原有建筑使用方向便是商业业态，建筑外立面窗户数量基本为零，透光性较差，承重立柱较多，改为办公业态后比较影响室内效果，所以对空间设计的考验比较大，好在商业空间的层高较高，无论之后的商业或者办公空间使用者的影响不会太差，在原有商户撤场后留给倍格的是完全毛坯场地，需要从暖通、硬装、消防、强弱电等所有方面进行重新建设施工。
宏府大厦改造前
宏府大厦办公空间改造后
倍格硅巷以宏府大厦裙楼商业为基础，位居西安钟楼商圈核心，总经营面积达48000平米，共8层。共有3000个工位，300间房间。采用双首层概念，其中半地下1层，地上7层，是一座集众创空间、联合办公、主题商业、长租公寓为一体的新场景创业生态综合体。倍格生态致力将倍格硅巷打造成为西安又一文化创意地标。
3改造技术
倍格创业为了给不同年龄层、不同爱好、不同行业的人群人文关怀的空间体验，把空间划分为两类风格：4层为趣味时尚风，主打年轻活力感；5层为商务休闲风，主打成熟品质感。
遵循人性化设计的初衷，不断的将趣味、个性、美好的元素融入其中。通过硬装手段，完成了空间功能的迭代；用软装手法，打破了传统的办公体验，展现出倍格作为新型办公空间所具备的办公理念和价值观。
由于该项目为商改办，原有场地面积较大，总面积过万平。为更好的整合空间动线和结构，我们将相邻的独立办公室及功能区进行整合分区；四层5个、5层4个，共9个分区：每个分区各设一个关键词和一个代表色。关键词通过每个分区的会议室和休闲区进行重点诠释；代表色则承载了整个空间的导视功能。
四层分区关键词为：咖啡、海洋、花期、露营、涂鸦；五层分区关键词为：大地、极简、莫兰迪、古风。
分区详述：
1. O--咖啡（咖啡色）:市场上的咖啡厅自带了很多商务色彩，有临时办公、会客的功能。所以我们将倍格咖啡厅的这一特点放大。将咖啡厅、路演区、开放办公区有机结合，功能互为补充，使空间利用率最大化。开放办公区不设实体隔断，仅以地面抬升及麻绳虚隔断做分区处理。所用材料元素与咖啡区统一，把开放办公区打造为咖啡厅及路演区的附属和延展区域，营造relax的自由办公氛围。-----给日理万机的你。
2. A--海洋（深海蓝）：海洋让你想到什么？应该是连呼吸都会变蓝的风景吧。海边往往承载着美好的回忆，绚烂的阳光、松软的沙滩、微咸的海风、律动的海浪声......我们希望在这里办公的你，眼里有世界、心里有阳光。------给追求自由的你。
3. B--花期（赤豆红）：这是一个具有女性特质的分区。女性产业、女性创业者日趋增多，在空间里我们也准备了特殊的礼物。我们希望女生不管在什么年龄段，都永远保持着如花的心态。B区入口设置了花墙作为拍照背景，水吧区被温柔的花朵簇拥，家具均为柔和纯净的配色，当上午的阳光穿透白色纱帘照亮你的微笑，那也许就是幸福吧…-----给美丽自信的你。
4. C--露营（森林绿）：去田野间，去山林里，去自然中…人本身就是自然界的一部分，热爱大自然的人都是富有仁爱和勇敢之心的。当你在大自然中挑战自我时，会重新认识自己，会不再浮躁，会懂得坚持，会敬畏生命。我们希望这里能唤起你内心深处的力量。-----给热爱生命的你。
5.D--涂鸦：丰富的色彩碰撞产生强烈的视觉效果，抱着不想辜负这个缤纷的世界的心情，随心随性的活着大概是世上最奢侈的事情吧。只有青春才做的到这样直率的表达，情绪的喷发。
商业空间中我们将室外场景室内化，将室外的园林建筑、道路绿植等全部搬进室内，营造主题商业环境，将商业空间打造的更具特色，与办公空间相互结合，为入驻的办公客户和外部的人流打造网红级商业。
4改造效果分析
2018年3月，倍格硅巷一期（总建筑面积33000㎡）已经逐步投入使用，截止至2018年底，共吸引100家入驻企业，其中以今日头条、抖音、大象民宿、51vr、丹托杰、鲜life等知名创业企业，入驻率超过95%。举办各类创新创业活动数十场，并在空间中设立党支部，开展远程党员教育培训。设立政务服务办公室，为入驻的企业提供包括财务、税务、法务、知识产权、人力资源、薪酬计算、线上报销、协同办公、IT服务、翻译服务、文印制作、图书借阅、投融资等服务，通过2018年度（倍格硅巷）办公客户满意度调查，客户满意度97%。
倍格生态将高度贯彻西安市创业十条及西安市推进“5552”众创载体建设的实施方案，立足莲湖区通过网红经济与倍格硅巷的品牌结合，引入更多明星创业公司，并提供更符合“硅巷”经济的空间服务（办公空间、办公配套空间、网红街区空间）、创业服务和金融服务。倍格硅巷已联合宏府集团初步构想逐步以东抵北大街、北抵莲湖路、西抵许世庙街、南抵二府街的倍格硅巷生态集群，以点、线、面为塑造节奏，完成倍格硅巷引导的传媒科技与莲湖公园为核心的长安文化的结合，打造硅巷助力城市升级的案例，将倍格硅巷打造成为莲湖区乃至西安市的又一张城市名片。
另外，伴随着硅巷经济的逐步落地，必将有效提升倍格硅巷所覆盖及辐射覆盖区域的就业率，风险投资、并购及IPO项目数量，专利注册数量，增加区域人口数量、高学历人才数量及人才落户数量，并优化城区税收结构形成健康税收。
5经济性分析
存量商办物业的运营难及空置率高等问题，一直是大都市亟待解决的难题。越来越多的物业进入到商办领域，但无论是硬件设施还是空间设计，旧楼盘难以和新建楼宇比拼。楼盘越旧导致硬件竞争力越低，进而人气下降或价格下降，下一步就会面临经营困难的情况，进入恶性循环。
供给过量的情况下同质化竞争问题严重，标准化复制模式一度在商业地产行业大行其道，在城市核心商圈和区域商圈中诞生了一大批雷同的商业中心，重复设计、模仿业态、品牌趋同，在市场宣告进入存量时代的同时，大量项目储备经历“野蛮生长”却纷纷呈现出同质化竞争的问题。对于消费者来说，“审美疲劳”和“选择困难”已经是普遍现象，走出家门，每个商圈都一样，走出家乡，每个城市都一样。
倍格生态结合宏府集团优势，深挖宏府大厦周边街巷资源，采取腾笼换鸟的方式，通过老城区规划改造，多点联动，打造全市首个“硅巷”模式，深化硅巷概念的诠释和丰富，树立西安众创品牌标杆，焕发整个区域及城市新活力，将存量物业资源灵活运用，主动迎合年轻化人群的日常办公需求，打造商办住一体化的商业模式，达到”办公就在家门口”的创业理念，焕发整个区域及城市新活力，以助力西安市、莲湖区发展。
